Die Immobilie im Trennungs- und Scheidungsfall

Was bei vielen Paaren als die Erfüllung eines (gemeinsamen) Traumes begann, nämlich der Erwerb einer Immobilie, im Idealfall „das Häuschen mit Garten“, entpuppt sich im Trennungs- und Scheidungsfall als Albtraum. Bei der Immobilie handelt es sich nicht selten nicht nur um den wertvollsten Vermögensgegenstand, sondern auch um einen mit hohen Emotionen behaftetes Bauwerk. Sind Kinder vorhanden, so haben die Eltern oft den Wunsch, dass das Haus als Zuhause für die Kinder gerade in der schweren Zeit des Umbruches erhalten bleibt.

Ob dieser Wunsch, die Immobilie zu erhalten, die Trennungs- und Scheidungsphase der Eltern übersteht und sich realisieren lässt, hängt davon ab, wie die Finanzen im konkreten Fall aussehen und mit welcher Vernunft die Ehepartner die Konfliktbewältigung im Trennungsfalle „in die Hand nehmen“.

Klare Verhältnisse bezüglich des Eigenheims gelten nur in dem Fall, wenn die Eheleute über die Aufteilung ihres Vermögens im Rahmen eines Ehevertrages entsprechende Regelungen getroffen haben. Erfahrungsgemäß ist die Vereinbarung einer Gütertrennung jedoch der Ausnahmefall. Die meisten Ehepaare leben mangels anderweitiger vertraglicher Regelungen in dem Güterstand der Zugewinngemein-schaft:
Selbst wenn in diesem Falle die Immobilie nur einem Ehepartner gehört, so partizipiert der andere an dem Vermögenszuwachs. Vereinfacht ausgedrückt heißt das: In der Regel muss der Ehegatte, der Eigentümer der Immobilie ist, dem anderen Ehegatten die Hälfte des Wertes der Immobilie abzüglich bestehender Verbindlichkeiten als Zugewinn auszahlen. Dies vorausgesetzt, dass weitere Vermögensgegenstände nicht vorhanden sind.

Will derjenige, dem die Immobilie allein gehört, diese verkaufen, so benötigt er hierfür die Zustimmung des Ehegatten, wenn es sich bei der Immobilie um den wesentlichen Vermögensbestandteil handelt. Verweigert der Ehegatte seine Zustimmung, so muss diese gerichtlich ersetzt werden.

Anders ist es, wenn die Immobilie beiden Eheleuten zu je ½ gehört. Wie ermittelt man, wer Eigentümer des Hauses ist? Dies ist relativ einfach, da hierüber das Grundbuch Auskunft gibt. Derjenige ist also Eigentümer des Hauses, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dabei ist irrelevant, ob das Haus mit gespartem, geschenktem, geliehenem oder ererbtem Geld erworben wurde.

Bei den Schulden, die oft auf einer Immobilie lasten, stellt sich ebenfalls die Frage, wem sind diese zuzuordnen. Hier ist die Antwort im Kreditvertrag zu finden. Derjenige, der den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet für die Schulden. In der Regel lassen sich die Banken die Kreditverträge von beiden Ehegatten unterschreiben, die gesamtschuldnerisch haften. Zusätzlich zu dieser persönlichen Haftung haftet die Immobilie ebenfalls durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch, in der Regel durch den Eintrag einer sogenannten Grundschuld.

Nach der Trennung stellt sich die Frage, insbesondere für denjenigen, der die Schulden der Immobilie faktisch trägt, ob diese bei der Ermittlung des dem anderen zustehenden Unterhaltsanspruchs berücksichtigt werden. Für die Beantwortung dieser Frage ist zunächst einmal maßgebend, wer die Immobilie während der Trennungszeit nutzt. Der „Nutzer“ muss sich hierfür einen Wohnwertvorteil zurechnen lassen. Der Wohnwertvorteil berechnet sich im Trennungsjahr nach dem sogenannten angemessenen Wohnwert. Die Berücksichtigung eines lediglich angemessenen Wohnwerts während des ersten Trennungsjahres wird damit begründet, dass eine Verwertung oder anderweitige Nutzung der Immobilie während des Trennungsjahres, welches ja auch zur Versöhnung der Ehepartner gedacht ist, nicht zumutbar ist, da die Immobilie nach Möglichkeit den Eheleuten für den Fall einer Versöhnung erhalten bleiben soll. Als angemessener Wohnwert ist der Mietzins anzusehen, der auf dem örtlichen Wohnungsmarkt für einen dem ehelichen Lebensstandard entsprechende kleinere Wohnung gezahlt werden muss.

Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres geht man davon aus, dass mit einer Versöhnung der Eheleute nicht mehr gerechnet werden kann. Ab diesem Zeitpunkt ist der objektive Mietwert maßgebend, also der Wohnwert, der auf dem örtlichen Wohnungsmarkt für das konkrete Objekt gezahlt werden müsste. Dieser objektive Wohnwert ist auch spätestens ab Rechtshängigkeit des Scheidungsantrages und für die Frage, ob und in welcher Höhe nachehelicher Unterhalt zu zahlen ist, maßgebend.

Ist die Immobilie mit Schulden belastet, sind dem Wohnwert die Belastungen, die der Ehegatte trägt, gegenüberzustellen. Zahlt ein Ehepartner die vollen Darlehensverbindlichkeiten, so sind diese bis zum Ablauf des Trennungsjahres sowohl in Höhe der Zinsen als auch in Höhe der Tilgungen abzugsfähig. Dies ändert sich jedoch ab dem Ablauf des Trennungsjahres bzw. der Zustellung des Scheidungsantrages, weil ab diesem Zeitpunkt der andere Ehegatte nicht mehr durch den Zugewinnausgleich an dem Vermögen des anderen Ehegatten partizipiert. Dies führt dazu, dass nur Zinsleistungen, nicht aber Tilgungsleistungen abzugsfähig sind. Tilgungsleistungen sind ab dem vorgenannten Zeitpunkt aus dem Selbstbehalt zu zahlen.

Problematisch ist auch die Frage des Gesamtschuldnerausgleiches:
Wie bereits ausgeführt, ist für die Frage, wer für die Schulden, die auf einer Immobilie lasten, einzustehen hat, maßgebend, was im Kreditvertrag konkret vereinbart ist. Haften beide Eheleute für die Verbindlichkeiten, so sind diese grundsätzlich verpflichtet, das Darlehen zu je ½ der Kreditsumme zurückzuführen. Wenn die Darlehensverbindlichkeiten aber in der Vergangenheit nur von einem Ehepartner faktisch getragen wurden, so kann dieser von dem anderen im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleiches die Hälfte der von ihm gezahlten Darlehensraten wieder zurückfordern.

Stehen Sie unmittelbar vor der Trennung und möchten wissen, welcher Weg in Ihrem Fall der "Richtige" ist oder haben Sie sich schon getrennt und überlegen, wie Sie Ihre Immobilie halten können, dann nehmen Sie bitte hier Kontakt auf oder rufen an unter Telefon: 0261 / 45098812



Eingestellt am 13.09.2016 von N. Thönnes
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